为什么有分摊面积（公摊面积的由来）

1. **起源与引入**

公摊面积的概念最早起源于20世纪50年代的香港。当时，房地产开发商霍英东在分层出售住宅时，为解决公共区域（如楼梯、走廊、电梯井等）的产权分摊问题，首次提出了“公契”制度，要求全体业主共同承担这些公共空间的费用，由此形成了公摊面积的雏形。

- 内地引入公摊面积始于20世纪90年代。1995年，中国颁布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，明确商品房建筑面积由套内面积和公摊面积组成，并逐步成为行业标准。

2. **定义与争议**

公摊面积指整栋楼业主共同分摊的公共设施面积，包括电梯、楼梯间、大堂等。其初衷是合理分配公共成本，但因计算不透明、开发商操作空间大等问题，逐渐成为购房者诟病的焦点。例如，部分案例中公摊比例高达50%，导致实际使用面积严重缩水。

未来发展趋势

1. **逐步取消公摊面积**

- **政策调整**：近年来多地政府开始探索取消公摊面积。例如，深圳、浙江、长沙等地通过新规减少计入公摊的面积（如避难层、飘窗不计入建筑面积），或鼓励开发商赠送阳台、空中花园等面积，使得房率超过100%，变相实现公摊面积的“消亡”。

- **计价方式改革**：部分地区（如肇庆、衡阳）已试点按套内面积计价销售商品房，未来更多城市可能跟进，以提升交易透明度和公平性。

2. **行业影响与挑战**

- **开发商利润压缩**：取消公摊可能导致开发商通过提高单价或优化设计（如提升绿化率、户型合理性）维持利润，短期内或引发市场波动。

- **已购房者的权益问题**：已购房产的公摊成本难以追溯补偿，但政策调整可能通过降低未来购房成本间接惠及现有业主。

3. **国际经验借鉴**

香港于2013年全面取消公摊面积，改为“实用面积”计价，但房价并未因此下降，反而维持平稳增长。这表明取消公摊更多是规范市场而非直接降房价，其核心在于减少信息不对称和纠纷。

4. **长期趋势：从“有无”到“好坏”**

中国房地产正从追求数量转向注重质量，政策导向鼓励建设“好房子”，例如低容积率、高得房率、合理梯户比等。公摊面积的取消或淡化，正是这一转型的体现。

总结

公摊面积作为特定历史阶段的产物，其存续与争议反映了房地产市场从粗放发展向精细化管理的转变。未来，通过政策调整和市场化改革，公摊面积将逐步退出历史舞台，代之以更透明、公平的计价方式。但这一过程需平衡开发商、购房者及政府三方的利益，并解决已购房者的权益保障问题。